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Unser Immobilienlexikon erklärt Ihnen alles, was Sie wissen müssen.

Immobilienlexikon

A

Abgeschlossenheit

Die Begründung von Sondereigentum an einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit setzt gem. dem Wohnungseigentumsgesetz voraus, dass die betreffenden Räume in sich abgeschlossen sind. Die Voraussetzung für die Abgeschlossenheit regelt die vom Bundesbauminister im Einvernehmen mit dem Bundesjustizminister erlassene Richtlinie. Abgeschlossen ist eine Einheit, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen abgeschlossen ist, und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien oder einem Treppenhaus oder Vorraum hat.


Abstandsflächen

Wenn benachbarte Gebäude nicht unmittelbar aneinander gebaut werden, sind sogenannte Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen, deren Mindestabstand 3,00 m von der Grundstücksgrenze betragen muss.


Afa

Im Immobilienbereich die Abschreibungsmöglichkeit für Eigentümer:innen von vermieteten Immobilien. (Absetzung für Abnutzung)


Altlasten

Grundstücksbelastungen aus umweltgefährdenden privaten oder gewerblichen Rückständen.


Anlieger:innen

Eigentümer:innen eines Gebäudes oder eines Grundstückes, welches an eine öffentliche Straße angrenzt.


Anliegerbeiträge

Anliegerbeiträge werden durch die Gemeinden von den Eigentümern der „anliegenden“ Grundstücke zur Begleichung von Kosten zur Erschließung oder zum Anlegen von Straßen oder Grünanlagen erhoben.


Annuität

Die gesamte Jahreszahlung an Zinsen und Tilgung.


Außenanlagen

Zu den Kosten der Außenanlagen gehören: Be- und Entwässerungsanlagen, Anlagen von Wegen und Einfriedungen, Versorgung vom Hausanschluss bis zum öffentl. Netz, Garten und Pflanzungen, Hauszugangswege, Spielgeräte.

B

Bauabnahme

Die Bauabnahme ist die Anerkennung des Auftraggebers, dass die bestellte Leistung vertragsgemäß erbracht wurde. Der Auftragsgeber verpflichtet sich, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern er nicht die Abnahme bis zur Beseitigung der Mängel zurückstellt.


Bauantrag

Im Regelfall ist für die Errichtung eines Gebäudes ein Bauantrag bei der zuständigen Behörde zu stellen. Beizufügen sind die Bauzeichnungen und Lagepläne. Außerdem muss der Antrag Angaben enthalten über Bauart, Bauweise, Flächen- und Grundstücksgröße, Baubeschreibung, sowie Nachweis für Wärme- und Schallschutz usw.


Baubeschreibung

Die allgemeine Beschreibung eines Bauvorhabens. Sie gibt einen Überblick über Art und Umfang des geplanten Objektes.


Baudenkmal

Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder Teile davon, deren Erhaltung und Nutzung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkstümlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegen. Einzelheiten sind den Landesschutzgesetzen zu entnehmen.


Baugesetzbuch (BauGB)

Zusammenfassung aller baurechtlichen Gesetze und Verordnungen, einschl. der Vorschriften des Fachplanungsrechts und der verwaltungsgerichtlichen Verfahren.


Baugrenze

Bei der Baugrenze dürfen die zu erstellenden Gebäude oder auch Teile der Gebäude, die im Bebauungsplan festgelegte Grenze nicht überschreiten.


Baumschutz

Das Bundesnaturschutzgesetz und entsprechende Ländergesetze ermächtigen die Gemeinden, Baumsatzungen zum Schutz von Bäumen zu erlassen. So sind z.B. nach Mustersatzung des Städtetages NRW Bäume mit einem Stammumfang von mind. 80 cm (in 1 m Höhe über dem Erdboden) geschützt. Nicht geschützt sind Obstbäume (bis auf Walnussbäume oder Esskastanien).


Baukostenzuschuss

Leistungen des Mieters an den Bauherren zu Neu- oder Umbauarbeiten, oder auch Leistungen des Vermieters an den Mieter zu Um- oder Ausbauarbeiten.


Bauerwartungsland

Im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesenes Gelände, dessen Nutzung aber noch nicht durch einen Bebauungsplan verbindlich festgesetzt wurde. Siehe auch: Baugebiet


Baugenehmigung

Schriftlicher Genehmigungsbescheid der zuständigen Behörde für die Durchführung eines Bauvorhabens. In den Genehmigungsbescheid, gegen den Rechtsmittel eingelegt werden können, sind u. U. Auflagen eingefügt. Die Baugenehmigung ist befristet, kann aber verlängert werden.


Baulast

Bauaufsichtliche Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragene Beschränkungen der Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks.


Baumassenzahl

Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an wie viel m³ Baumasse (der Baukörper) je m² Grundstücksfläche zulässig ist.


Bebauungsplan

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde aufgestellt. Er regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe der Baugrundstücke, Verkehrsflächen usw. Siehe auch: Baugebiete.


Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis ist im Grundbuchblatt enthalten. Es enthält Angaben über die Lage und Größe des Grundstücks, die laufende Nummer des Grundstücks, die Nummer der Parzelle und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte.


Bewirtschaftungskosten

Die durch die Abnutzung verursachten Kosten eines Gebäudes.


Brandschutz

Um der Entstehung und Ausbreitung von Feuer und Rauch wirksam entgegenzutreten, müssen die einzelnen Bauteile und die verwendeten Materialien besonderen Anforderungen entsprechen (z.B. Brandschutztüren oder –wände). Aber auch die Erreichbarkeit bzw. Fluchtmöglichkeiten aus den Räumen im Falle eines Brandes müssen bei der Planung und Ausführung berücksichtigt werden.

C

Courtage

Gebühr, die ein:e Makler:in für die Vermittlung einer Wohnung oder eines Grundstückes erhält. Sie beträgt bis zu 6% zzgl. der jeweils gesetzlichen Mehrwertsteuer.


D

Damnum/Disagio

Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Auszahlungsbetrag.


Dauerwohnrecht

Das vererbliche Dauerwohnrecht berechtigt eine:n Inhaber:in dieses Rechtes dazu, eine bestimmte, nicht in seinem Eigentum befindliche Wohnung eines Gebäudes, zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Eintragung in das Grundbuch ist erforderlich.


Degressive Abschreibung

Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern jedes Jahr niedriger wird.



Dienstbarkeit

Dingliches Recht an einer Sache. Der an der Dienstbarkeit Berechtigte darf eine fremde Sache gemäß der Vereinbarung nutzen. (Nießbrauch, beschränkt persönliche Dienstbarkeit, Grunddienstbarkeit) Siehe auch: Grundbuch.


E

Eigenbedarf

Eigenbedarf gilt als berechtigtes Interesse des Vermietenden an der Kündigung eines Mietverhältnisses. Er liegt vor, wenn der Vermietende die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seinen Familienangehörigen benötigt. (§ 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die vermieteten Räume müssen zu Wohnzwecken benötigt werden.


Eigentumswohnung

Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz begründete Wohnung. Siehe auch: Teilungserklärung.


Eigenkapital

Eigenkapital sind Geldmittel, die aus dem persönlichen Vermögen stammen. Je höher das eingesetzte Eigenkapital, umso niedriger sind die einzusetzenden Fremdmittel.


Eigentümergemeinschaft

Sämtliche Eigentümer:innen einer Eigentumsanlage.


Einheitswert

Für die Bemessung von Grundsteuer und Grundsteuer-Meßbetrag sowie der Vermögenssteuer festgesetzter Richtwert eines Grundstücks und Gebäudes. Das zuständige Finanzamt stellt den Einheitswert fest.


Erbbaurecht

Üblicherweise auf bestimmter Zeit – oft 99 Jahre – bestelltes Recht, auf oder unter einem Grundstück ein Gebäude zu errichten/ zu nutzen. Das Erbaurecht kann vererbt und veräußert werden. Es muss im Grundbuch eingetragen werden; als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit zu entrichten ist.


Erbbauzins

Regelmäßig wiederkehrende Zahlung des Erbbaunehmenden an den Erbbaugebenden für die Bestellung des Erbbaurechts.


Erwerbskosten

Zu den Erwerbskosten gehören sämtliche durch den Erwerb des Grundstückes oder Gebäudes verursachten Kosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Gerichts- und Notarkosten, Vermessung, Bodenuntersuchung, Genehmigungen, Umlegungskosten.


Effektivzins

Der effektive Zinssatz errechnet sich folgendermaßen: (Zinssatz x 100 : Auszahlungskurs) + (Damnum : Darlehenslaufzeit) Siehe auch: Finanzierung.


Ertragswert

Der Ertragswert errechnet sich aus der Jahresrohmiete einer Immobilie, abzgl. Bewirtschaftungskosten, unter Berücksichtigung eines Vervielfältigungsfaktors (dieser Faktor ist u. a. wiederum abhängig vom Zustand, Lage und Potenzial einer Immobilie).


Erschließung

Zur Baureifmachung eines Grundstücks notwendige Maßnahme. Dazu gehören Aufgaben und Leistungen der Gemeinde für Straßen- und Kanalbau sowie Wasser- und Elektrizitätsversorgung u. a. Ohne Erschließung erhält man keine Baugenehmigung.


Erschließungsanlagen

Sind öffentliche Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen und Grünanlagen, die zur Erschließung des Baugebietes erforderlich sind, sowie Anlagen zum Schutz des Baugebietes gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (z.B. Lärmschutzwall).



F

Flächennutzungsplan

Der durch die Gemeinde festgelegte erste Schritt der Bauleitplanung. Der Flächennutzungsplan nimmt im Gegensatz zum Bebauungsplan nur eine Grobeinteilung in möglichen Nutzungen vor.


Flurkarte

Die Flurkarte ist die amtliche Bezeichnung der Katasterkarte. Die Flurkarte wird vom Katasteramt nach der Vermessung der Grundstücke erstellt. Sie weist die einzelnen Flurstücke aus.


Flurstück

Das Gebiet einer Gemeinde ist auf einer Flurkarte in Flurstücke eingeteilt. Diese Flurstücke sind nummeriert. Die einzelnen Flurstücke bilden zusammen einen Flur. Eine Gemarkung umfasst mehrere Flure. Die Flurkarten liegen bei den Katasterämtern aus.


G

Gemarkung

Das Kataster ist in so genannte Katasterbezirke oder Gemarkungen aufgeteilt. Die Gemarkung umfasst die sich im Flächenzusammenhang befindenden Flurstücke.


Gemeinschaftseigentum

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören zum Gemeinschaftseigentum einer Eigentumsanlage das Grundstück und Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die sich nicht im Sondereigentum oder Eigentum von Dritten befinden.


Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung enthält Grundregeln für das Verhältnis der Wohnungseigentümer:innen untereinander.


Geschosse

Die einzelnen Ebenen eines Gebäudes werden als Geschosse bezeichnet. Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das nach den landesrechtlichen Vorschriften (BauO der Länder) voll angerechnet wird. Dabei muss dieses Geschoss eine lichte Höhe von mind. 2,30 m aufweisen und Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über der Geländeoberfläche liegen. Dachgeschosse gelten nur dann als Vollgeschosse, wenn sie über mehr als 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses eine Höhe von mindestens 2,30 m aufweisen.


Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches vom Grundbuchamt (Amtsgericht) geführt wird. Das Grundbuch dient dazu, die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück offen zu legen. Jedes in Privatbesitz befindliche Grundstück muss im Grundbuch mit einem eigenständigen Grundbuchblatt eingetragen sein (Grundbuchzwang).

Das Grundbuch besitzt öffentlichen Glauben, d.h., es besteht die Vermutung, dass der Inhalt des Grundbuches vollständig und richtig ist. Jeder der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, (z.B. zur Befriedigung einer Forderung) ist berechtigt, das Grundbuch einzusehen.

Ein Grundbuch besteht aus der Aufschrift (Deckblatt), in der der Bezirk des Amtsgerichtes und die Nummer des Grundbuchblattes eingetragen sind. Dem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück entsprechend dem Kataster – unter Angabe der laufenden Nummer, Gemarkung, Karte (Flur und Flurstück), Größe, Nutzungsart und an dem Grundstück bestehende Rechte – aufgeführt ist, und den Abteilungen I, II, III.

Abteilung I führt den Eigentümer des Grundstückes und die Grundlage der Eintragung, also den Erwerbsgrund auf.

Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen des Grundstückes wie Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Nacherben, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und Zwangsversteigerungsvermerke. – Hypotheken werden hier nicht aufgeführt, sie findet man in Abteilung III. Sie enthält die Grundpfandrechte, das sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.


Grundpfandrecht

Oberbegriff für Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld.


Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von jedem bebauten oder unbebauten Grundstück als öffentliche Last erhoben. Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ist der von der Gemeinde festgestellte Einheitswert der jeweiligen Liegenschaft.


Gewährleistung

Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass die von ihm erbrachte Leistung bei der Abnahme den vertraglich zugesicherten Eigenschaften entspricht. Sie beträgt nach BGB 5 Jahre und nach VOB 2 Jahre. Siehe auch: VOB/B.


GFZ

Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) wird angegeben, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind.


Grunddienstbarkeit

Belastungen eines Grundstücks zugunsten der Eigentümerin bzw. des Eigentümers eines anderen Grundstücks, in der Regel des Nachbarn bzw. der Nachbarin. Diejenige Person, zu deren Gunsten eine Dienstbarkeit eingetragen ist, kann das betreffende Grundstück im Rahmen der Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht, Fahrrecht) nutzen.


Grunderwerbsteuer

Steuerliche Abgaben beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Sie beträgt z. Z. 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises.


Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel m² Grundfläche des Baukörpers je m² Grundstücksfläche zulässig ist. Eine GRZ von z.B. „0,4“ bedeutet eine zulässige Bebauung von 40 % des Grundstückes.


Grundschuld

Die Grundschuld ist heute die wichtigste Form der Absicherung einer Finanzierung. Durch die Bestellung einer Grundschuld wird erreicht, dass das belastete bebaute oder unbebaute Grundstück dem aus der Grundschuld Berechtigten, für eine bestimmte Geldsumme haftet. Grundschulden können auch an Eigentumswohnungen oder Erbaurechten bestellt werden. Eine Grundschuld besteht unabhängig von dem konkreten Finanzierungsvorgang. Deshalb kann sie auch zu einem späteren Zeitpunkt für Nachbeleihungen genutzt werden. D.h. sie ist nicht so wie die Hypothek an eine Forderung gebunden und kann wieder „aufleben“. Siehe auch: Grundbuch


Grundstücksnebenkosten

Die bei dem Kauf eines Objektes oder eines Grundstückes neben dem Kaufpreis anfallenden Kosten, wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchgebühren


Grundsteuer

Eine vom Finanzamt aufgrund des Einheitswertes festgesetzte und von der Gemeinde erhobene und jährlich zu entrichtende Besteuerung von Grundbesitz.


Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde ermittelt auf Grund von Kaufpreissammlungen verkaufter Grundstücke durchschnittliche Bodenrichtwerte, so genannte Lagewerte. Die Übersicht dieser Richtwerte findet sich in der Bodenrichtwertkarte.


H

Heimfall

Die vertraglich geregelten Voraussetzungen unter denen das Erbaurecht an der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer zurückfällt.


Hypothek

Durch die Hypothek wird ein Grundstück zur Sicherung einer persönlichen Forderung belastet. Die Eintragung muss in Abt. III des Grundbuchs erfolgen.


I

Immobilienmakler

Ein:e Immobilienmakler:in ist eine Person, die gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen vermittelt. Siehe auch: Makler:in.


Infrastruktur

Öffentliche und private Einrichtungen, wie Straßen, Autobahnen, öffentliche Verkehrsmittel, Lebensmittelgeschäfte und kulturelle Einrichtungen.


Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Rücklage für die Beseitigung auftretender Schäden oder Mängel. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung über die Höhe der jeweiligen monatlichen Zahlung.


J

Jahresrohmiete

Gesamtes Jahresentgelt für die Überlassung von Wohn- und Gewerberaum einschließlich der Nebenkosten, mit Ausnahme der Kosten für Heizung, Warmwasserkosten und Aufzugskosten.


K

Kaufvertrag

Durch den Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich die Verkäuferin bzw. die Verkäuferin das Eigentum zu übertragen, die Käuferin bzw. der Käufer verpflichtet sich, das vereinbarte Entgelt zu zahlen. Der Kaufvertrag an einem bebauten oder unbebauten Grundstück bedarf immer der notariellen Beurkundung (BGB § 313). Er ist ein zweiseitig verpflichtendes Rechtsgeschäft.

Der Grundstückkaufvertrag enthält die Namen der Vertragsparteien, Bezeichnung des Grundstücks, Kaufpreis, Übernahme von Hypotheken, Tag der Übergabe (das ist der Zeitpunkt zu dem Besitz, Nutzen und Lasten an die Käuferin bzw. den Käufer übergehen), Auflagen, Bewilligung und Beantragung einer Auflassungsvormerkung, sowie gegebenenfalls Vorkaufsrechte, Widerkaufsrechte und langfristige Forderungen wie Renten und Erbbauzinsen.

Mit Abschluss des Kaufvertrages ist die Käuferin bzw. der Käufer noch nicht Eigentümer:in – erst dann, wenn der Kaufvertrag von beiden Seiten erfüllt ist, geht das bebaute oder unbebaute Grundstück in das Eigentum, durch Eintragung im Grundbuch, des Käufers bzw. der Käuferin über. Der Kaufvertrag wird erst durch die Auflassung erfüllt, die zur Übereignung eines Grundstücks erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (BGB § 925). Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag – Verkäufer:in und Käufer:in sind darüber einig, dass das Eigentum übergeht.

Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, ist das Grundstück gesperrt. Deshalb sollte die Verkäuferin bzw. der Verkäufer eine Auflassung erst dann bewilligen, wenn die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist.

Haben die Vertragsparteien die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt und liegen Auflassung und Unbedenklichkeitsbescheinigung (Zahlung der Grunderwerbsteuer) des Finanzamtes, Löschungsbewilligungen usw. vor, kann die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.


Kataster

Das Kataster ist das von den Katasterämtern geführte Verzeichnis sämtlicher Grundstücke. Es dient als Grundlage für das Grundbuch. Das Kataster besteht aus den Katasterbüchern mit der Beschreibung des Grundstücks sowie dem vorhandenen Kartenmaterial. Das Kataster erstellt den amtlichen Lageplan des Grundstück, der z.B. für den Bauantrag benötigt wird.


Kapitaldienst

Die bei einer Hypothek anfallende Jahresleistung an Zinsen und Tilgung.


Kaution

Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution (§ 550 b BGB) zur Sicherung aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleitung nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermietenden aus Schäden oder Ansprüche unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern (§ 9 Abs. 5 WoBindG). Zur Abdeckung von Mietrückständen darf die Kaution bei preisgebundenem Wohnraum nicht verwendet werden.


Kommunalabgaben

Zu den kommunalen Abgaben gehören Anliegerbeiträge, Abwasser- und Müllgebühren, Verwaltungsgebühren und Gemeindesteuern wie z.B. Grundsteuer.


L

Lageplan

Amtliches Dokument, aus dem die Lage und die Grenze des Grundstücks ersichtlich werden.


Liegenschaftszins

Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, mit dem sich eine Immobilie verzinst. Der Liegenschaftszins ist wichtig für die Bewertung einer Immobilie. Gravierende Unterschiede zwischen selbst genutzten und vermieteten Objekten.


Löschungsbewilligung

Die Zustimmung des oder der Berechtigten eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes zur Löschung dieses Rechtes. Die Löschungsbewilligung muss öffentlich beglaubigt werden.


Löschungsvormerkung

Die Löschungsvormerkung sichert die künftige Löschung eines Rechtes (Z. B. Hypothek, Grundschuld)


Lineare Abschreibung

Bei der linearen Abschreibung wird der Abschreibungsbetrag mit immer gleich bleibenden Ansätzen über den Nutzungszeitraum verteilt.


M

Makleralleinauftrag

Bei einem Makleralleinauftrag verpflichtet sich ein:e Makler:in für ein: Auftraggeber:in tätig zu werden. Der Auftraggebende verpflichtet sich, keine weiteren Makler:innen einzuschalten, Interessenten auf die Bindung an den Makler hinzuweisen, sowie die Maklercourtage beim rechtswirksamen Abschluss des Geschäftes zu zahlen.


Mietausfallwagnis

Kalkulatorischer Wagniszuschlag bei der Vermietung von Wohnraum in Höhe von 2% der Jahresmiete. Siehe auch: II. BV.


Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der jeweilige Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an einer Immobilien (z.B. Eigentumswohnung). Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und in Tausendstel ausgedrückt. Ein:e Miteigentümer:in hält in einem festgelegten Verhältnis („Bruchteile“ gemäß Kaufvertrag) Eigentumsanteile an einer Sache. (Eigentumswohnung).


Modernisierungsumlage

Führt der Vermietende bauliche Änderungen durch, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allg. Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken, kann der Vermietende eine Erhöhung des Mietzinses (Modernisierungsumlage verlangen. (Siehe auch MHG). Stimmt der Mietende dieser Erhöhung nicht zu, so kann er ein, im BGB geregeltes, außerordentliches Kündigungsrecht in Anspruch nehmen.


N

Nachbarrecht

Im BGB und in den Nachbarrechtsgesetzen der Länder enthaltenen Vorschriften, die das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn Beschränkungen unterwerfen (z.B. Zaunhöhen und Pflanzabstände). Siehe auch Nachbarrechtsgesetz.


Nießbrauch

Ein Recht des an dem Nießbrauch Begünstigten, z.B. aus einem Grundstück, einer Wohnung oder einem Haus Erträge zu erwirtschaften. Das Recht erlischt durch Tod oder durch Verzicht des Begünstigten. Die Eintragung in das Grundbuch ist Pflicht. Siehe auch: Grundbuch


Nominalzins

Der Nominalzins ist der vertraglich vereinbarte Jahreszins, mit dem das Nominalkapital verzinst wird. Der Nominalzins kann variabel oder fest (für eine bestimmte Laufzeit, 5J./10J. oder länger) vereinbart werden.


Notar

Eine von der Justiz öffentlich bestellte Person, die insbesondere zur öffentlichen Beurkundung und Beglaubigung berechtigt ist.


Nutzfläche

Die Nutzfläche ist Teil der Grundfläche (Gesamtfläche eines Gebäudes), der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.


O

ÖbVi

Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Der ÖbVi ist ein Organ des öffentlichen Vermessungswesens. Er ist auf Grund des Gesetze dazu befugt, an bestimmten Aufgaben der Landesvermessung mitzuwirken und ist neben den Behörden berechtigt Katastervermessungen auszuführen und Tatbestände, die durch vermessungstechnische Ermittlungen an Grund und Boden festgestellt werden, mit öffentlichem Glauben zu beurkunden. (z. B. Grenzermittlungen, Grundstücksteilungen, Lagepläne, Sachverständiger bei Nachbarstreitigkeiten usw.).


P

Pacht

Die Vergütung für die Überlassung einer nutzbaren Sache. Der Unterschied zur Miete ist, dass ein: Mieter:in nur die Gebrauchsüberlassung, ein:e Pächter:in dagegen auch die „Früchte“ (Nutzen) aus der gepachteten Sache ziehen kann (sog. „Fruchtgenuss).


Parzelle

Durch Vermessung festgelegtes Grundstück oder Grundstücksteil. Die Parzellen sind im Lageplan numerisch gekennzeichnet.


R

Rangstelle

Die Rangstelle regelt die Reihenfolgen der im Grundbuch eingetragenen Rechte. Die Rangstelle der Eintragung ist für die Gläubiger z.B. bei einer Zwangsversteigerung entscheidend für die Reihenfolge der Berücksichtigung. Eine nachrangige Beleihung wirkt sich bei einer Finanzierung in höheren Zinsen aus (Risikoaufschlag).


Reallast

Reallasten sichern dem Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu, wie z. B. Renten, Instandhaltungsrechte aus Wegen und Zufahrten, die über das Grundstück führen, oder Naturalien aus einem Grundstück, wie z. B. Anteile aus Getreideernten. Die Eintragung in das Grundbuch ist erforderlich. Siehe auch: Grundbuch


Reihenhaus

Haus, welches mit insgesamt mindestens 3 Häusern aneinander gebaut, „in einer Reihe steht“. Weitere Bauformen: Freistehendes Haus, Doppelhaus.


Rentenschuld

Bei der Rentenschuld wird ein bestimmter, regelmäßig wiederkehrender Geldbetrag (Rente), aus einem Grundstück an den Berechtigten gezahlt. Siehe auch: Grundbuch


Rettungswege

Jede Wohneinheit muss über mindestens zwei unabhängig voneinander erreichbare Rettungswege verfügen. So soll garantiert werden, dass im Brandfall mindestens ein Rettungsweg zur Verfügung steht. Der erste Rettungsweg führt in der Regel über den eigenen Treppenraum, der zweite kann ein von der Feuerwehr anleiterbarer Bereich sein, der von der zu rettenden Person sicher erreicht werden kann.


Richtwert

Der Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde ermittelt auf Grund von Kaufpreissammlungen verkaufter Grundstücke jährlich durchschnittliche Bodenrichtwerte, so genannte Lagewert. Die Übersicht dieser Richtwerte finden sich in der Bodenrichtwertkarte.


Rohbaumaße

Rohbaumaße sind die Flächenmaße, wie sie aus der Bauzeichnung zu entnehmen sind, also ohne Putz. Bei der Berechnung der Grundflächen müssen diese Maße um 3 % gekürzt werden. Siehe auch: Grundfläche


Rücktrittsklausel

Im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht der Verkäuferin bzw. des Verkäufers vom Kaufvertrag, wenn die Käuferin bzw. der Käufer z. B. seiner Kaufpreiszahlungspflicht nicht nachkommt, oder die Bank die Finanzierung ablehnt. Das Rücktrittsrecht kann nur bis zu einer bestimmten, im Kaufvertrag festgelegten, Rücktrittsfrist in Anspruch genommen werden.


S

Sachmangel

Ist die erworbene Immobilie mit einem Fehler behaftet, der den Wert oder die Tauglichkeit (Gebrauchsfähigkeit) der Immobilie im Sinne des abgeschlossenen Vertrages aufhebt oder mindert, handelt es sich um einen Sachmangel. D.h. ein Sachmangel besteht dann, wenn eine im Vertrag zugesicherte Eigenschaft teilweise oder ganz fehlt.


Sachwert

Die Summe aus Bodenwert und Bauwert eines bebauten Grundstückes ergibt den Sachwert. Bei einer Bewertung wird das Sachwertverfahren meist an eigen genutzten Immobilien angewandt.


Satzungsbeschluss

Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft.


Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermietenden. Er kann sie jedoch an den Mietenden übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Fußböden, Heizkörper, Innentüren und Fenster von Innen.


Sondereigentum

Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz. Dazu gehört die Wohnung (nichttragende Wände, Wand- und Deckenputz, Innentüren etc.) ohne die Teile, die gemeinschaftliches Eigentum, (z.B. tragende Wände) sind.


Sondernutzungsrecht

Kann auf Grund der baulichen Gegebenheiten für einzelne Teile des Gebäudes oder Flächen keine Abgeschlossenheit erfolgen, kann Sondereigentum begründet werden. Das ist häufig bei der Gartennutzung der Fall. Durch das Sondernutzungsrecht hat der Berechtigte das alleinige Recht, den Garten zu nutzen.


Sozialer Wohnungsbau

Neubau von Wohnungen, den der Staat mit besonderen Programmen direkt fördert. Es sind u. a. Einkommensgrenzen zu beachten.


Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird die Mietentwicklung (jeweilige Mieterhöhung) für die Laufzeit des Vertrages bereits im Mietvertrag festgelegt.


T

Teileigentum

Das ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes (z. B. Garage).


Teilungserklärung

In der Teilungserklärung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden die Miteigentumsanteile und die Sondereigentumsanteile an einer Eigentumsanlage in Bruchteilen beschrieben und zugeordnet.


Teilungsgenehmigung

Grundsätzlich sind Grundstücksteilungen nach dem BauGB nicht mehr genehmigungspflichtig. Die Gemeinden haben jedoch die Möglichkeit, ein Genehmigungserfordernis für Grundstücke, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, durch Satzung festzulegen.


Tilgung

Als Tilgung wird der Anteil der Darlehensrückzahlung bezeichnet. Die Tilgung beträgt i.d.R. 1% bis 3% der Darlehenssumme p. a. kann jedoch höher vereinbart werden.


U

Umschuldung

Ein bestehendes Darlehen wird von einem anderen Finanzierungsinstitut übernommen. Fast jedes Finanzierungsinstitut zeigt sich heute gesprächsbereit wenn es darum geht, einen bestehenden Vertrag vorzeitig aufzuheben. Die vorzeitige Auflösung ist eine Frage der Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung. Laufen die Verträge noch relativ lange, wird meist die Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch. Sie können hier Ihre Hypothekenkonditionen mit den z. Z. am Markt verlangten Zinsen vergleichen.


Unbedenklichkeitsbescheinigung

Sie wird durch das Finanzamt erstellt, sobald die Grunderwerbssteuer gezahlt ist, oder wenn Steuerfreiheit vorliegt. Sie ist eine Voraussetzung für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbruch.


Untermieter:in

Mieter:in einer gesamten oder eines Teiles einer Mietsache vom Hauptmieter bzw. von der Hauptmieterin. Es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen Untermieter:in und Vermieter:in.


V

Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB)

Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage des Bauvertragswesens. Die VOB ist die allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart werden.


Vermessung

Die Ermittlung der Situation auf dem Grundstück und der Grundstücksgrenzen ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes. Bei allen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück sollte geprüft werden, ob eine Vermessung vor (!) Beginn der Baumaßnahme erforderlich, damit es hinterher nicht zu Problemen und Ärger kommt. (Z. B. Zaunbau auf dem Nachbargrundstück, Aufstockung, Garagen an der Grenze usw.).


Vermieterpfandrecht

Dieses Recht sichert dem Vermietenden gemäß § 559 BGB ein Pfandrecht an den vom Mietenden eingebrachten Sachen, um evtl. Forderungen aus dem Mietverhältnis zu befriedigen.


Verkehrswert

Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bestimmt wird der Verkehrswert besonders von den Nutzungsmöglichkeiten, den Mieteinnahmen, der Lage und der Bauqualität (Zustand) der Immobilie


Versickerung

Der Bebauungsplan kann regeln, ob das Regenwasser uneingeschränkt dem Schmutzwasserkanal zugeführt werden kann oder wieder dem Boden zugeführt werden muss. Die Versickerung erfolgt auf natürlichem Wege ohne weitere Baumaßnahmen oder mit Hilfe von Versickerungsflächen (meistens sog. Kiespolster); in beiden Fällen muss es die Bodenbeschaffenheit ermöglichen.


Vorfälligkeitsentschädigung

Die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung (während der Zinsbindefrist) von Tilgungsbeträgen an die darlehensgebende Bank. Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens und nach der zum Zeitpunkt der Rückzahlung bestehenden üblichen Marktzinsen.


Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie sichert dem Vorkaufsberechtigten das Recht, im Falle eines Verkaufes der Liegenschaft durch die Eigentümerin bzw. den Eigentümer, vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin die Übereignung der Liegenschaft zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu fordern (§§ 504 ff BGB). Das Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Ausnahme: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinden.


Vormerkung

Vorläufige Eintragung zur Sicherung einer späteren Eintragung auf Bestellung, Aufhebung oder Übertragung eines Rechts in das Grundbuch.


W

Wegerecht

Dingliche Sicherung eines Benutzungsrechtes, meist für einen Nachbarn. Siehe auch: Grundbuch


Wohnbaufläche

Wohnbauflächen dienen ausschließlich bzw. überwiegend der Wohnbebauung. Anders als im Mischgebiet sind gewerbliche Einrichtungen nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich.


Wohngeld

Staatl. Zuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum zur Vermeidung sozialer Härten. Jeden soll ein Mindestmaß an Wohnraum zur Verfügung stehen. Zur Erlangung des Wohngeldes sind bestimmte Einkommensgrenzen Voraussetzung.


Wohnrecht

Das Wohnrecht ist eine Art Dienstbarkeit. Es berechtigt den Inhaber dieser Dienstbarkeit, bestimmte Räume einer Immobilie, eine Wohnung oder ein Haus unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Siehe auch: Grundbuch


Z

Zeitmietvertrag

Gemäß § 575 BGB können Wohnraummietverträge wirksam befristet werden. Bei dieser Form des Mietvertrages legen sich Mieter:in und Vermieter:in auf eine bestimmte Laufzeit des Vertrages fest. Die Kündigungsmöglichkeiten beider Parteien sind stark eingeschränkt.


Zugesicherte Eigenschaft

Die Verkäuferin bzw. der Verkäufer garantiert der Käuferin bzw. dem Käufer für eine ganz bestimmte Eigenschaft des Grundstücks oder der Immobilie.


Zurückbehaltungsrecht

Sollte die Käuferin bzw. der Käufer mit dem gesamten oder mit einem Teil des Kaufpreises für die Immobilie in Rückstand bleiben, hat die Verkäuferin bzw. der Verkäufer ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht, das heißt, die Verkäuferin bzw. der Verkäufer kann die Übergabe der Liegenschaft an die Käuferin bzw. den verweigern.


Zwangshypothek

Eine im Wege der Zwangsvollstreckung im Grundbuch eingetragene Sicherungshypothek.


Zwangsverwaltung

Bei der Zwangsverwaltung befriedigen sich die Gläubiger im Gegensatz zur Zwangsversteigerung nicht aus der Substanz der Liegenschaft, sondern aus den Erträgen (Z. B. Miete). Ein:e Zwangsverwalter:in stellt einen Tilgungsplan auf, aus dem die jeweiligen Anteile der einzelnen Gläubiger:innen aus den Erträgen hervorgehen.


Zwangsvollstreckung

Durchsetzung eines privatrechtlichen Anspruchs durch staatliche Institutionen. Die Zwangsvollstreckung wird nur auf Antrag des oder der Gläubiger(s) durchgeführt. Voraussetzung ist ein Vollstreckbarer Titel, z. B. Gerichtsurteil.


Zweckentfremdung

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderem als zu Wohnzwecken genutzt wird. Räume sind keine Wohnräume mehr, wenn sie aus „bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden dürfen“, wenn sie „wegen vorhandener Mängel zumutbar nicht mehr bewohnt werden dürfen“, „wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht (mehr) vermieten lassen“, „wenn sie als Gewerberaum genutzt werden“.